조정대상지역과 투기과열지구의 취득세, 대출, 양도세를 정리해본다!
★ INTRO
★★ 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 정의
★★★ 취득세, 대출, 양도세 정리
★★★★ OUTRO
★ INTRO
지난 몇 년간 부동산 정책이 너무나도 많이 나왔다. 이번 정부 들어 아마 24번가량의 부동산 정책이 나왔다. 그래서인지 부동산에 방문하여 물어봐도 공인중개사분들도 헤깔려하며 그 자리에서 다시 찾아봐야 할 정도로 빠르게 바뀌고 복잡하게 바뀌었다. 부동산의 세금이 전부라고 하여도 과언이 아닌데, 그런 세금이 여러 조건에서 다르게 적용되니 헷갈리는 부분이 너무 많다. 그래서 내가 찾아보고 정리하여 포스팅해보려 한다.
★ 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 정의
◎ 조정대상지역
주택법 시행규칙 제 25조의 3의 1
즉 조정 대상지역의 지정 기준.
3개월간 해당 지역의 주택 가격 상승률이 해당 지역 물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로 다음 어느 하나에 해당하는 지역.
1. 2개월동안 해당 지역 평균 청약 경쟁률이 5:1 초과, 국민주택규모 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역.
2. 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 지역.
3. 주택 보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역.
위의 시행규칙에 나와있는 조건들을 고려하였을 때, 분양시장 혹은 주택시장의 과열 우려가 있다면 지정되는 것이 조정 대상지역이다.
2 주택 이상 장기보유 특별공제에서 제외되며 1세대 1 주택 양도세 비과세 요건이 강화되어 2년 이상 거주해야 한다는 조건이 생긴다.
◎ 투기과열지구
주택법 시행규칙 제 25조
즉 투기과역지구의 지정 기준
각 호의 어느 하나에 해당하는 곳.
1. 2개월동안 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과한 곳.
2. 주택의 분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소하거나, 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳.
3. 주택보급률 전국 평균 이하, 자가주택비율 전국 평균 이하, 해당 지역 주택공급물량이 주택청양 1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우.
조정대상지역으로 선정된 후에도 과열이 계속 일어나고, 조정대상지역이 아니더라도 과열이 심하다면, 국토부장관과 주거정책심의위원회를 통해 투기과열지구로 지정된다.
주택가격 상승률이 급등하여 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대하여 지정. 국토교통부 장관 혹은 시도지사가 지정되는 것이 원칙이다.
청약 1순위 자격요건이 강화되어 청약통장 가입 후 2년 경과 납입횟수 24회 이상이 되어야 한다. 또한, 재건축 조합원 지위 양도가 제한이 되고 분양권에 대해서 전매가 제한된다.
◎ 투기지역
소득세법 시행령 168조의 3을 참고하여 기획재정부 장관이 지정.
주택의 가격 혹은 땅의 가격이 급증하는 곳을 기획재정부 장관이 지정하면 그곳이 바로 투기지역.
투기지역으로 지정이 되면 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가액으로 부과하게 되고 기본세율 15% 범위 내에서 탄력세율을 적용된다. 또한, 주택 담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한이 되며, 입주권이 전매 불가능하고, 10년 보유 5년 거주 시 전매가 가능해진다.
현재 서울특별시 14개 자치구가 지정되어 있다.
강남구, 강동구, 강서구, 노원구, 동대문구, 마포구, 서초구, 성동구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 종로구, 중구.
전국에서 몇개 없는 정말 특별한 곳이다.
◎ 정리
규제의 강도는 일반지역 < 조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역의 순이다.
규제의 적용은 조정대상지역의 규제가 투기과열지구와 투기지역의 규제에 영향을 미치며, 동일한 조건에 더 큰 규제가 있는 경우 그 규제로 적용된다. 마찬가지로 투기과열지구의 규제가 투기지역의 규제에도 영향을 미친다.
★ 취득세, 대출, 양도세 정리
그렇다면 일반 지역, 조정대상지역, 투기과열지구의 세제는 어떻게 다를까?
◎ 취득세
원래, 취득세는 4%가 원칙적인 세율이다. 그런데 주택은 주거에 꼭 필요한 필수요소이기 때문에 나라에서 특별히 세금을 구입하려는 주택의 가격에 따라 깍아주고 있었다. 기존에는 2 주택이던 3 주택이던 상관없이 다 깍아주고 있었는데, 작년 12월부터 바뀌었다. 1 주택은 기존과 똑같다. 이는 다주택자가 되려는 사람들에게 적용되는 세율이다. 비조정지역의 경우 2 주택은 1-3%로 똑같지만, 3 주택은 8%, 4 주택은 12%. 조정지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 모두 포함)의 경우 2 주택부터 8%, 3 주택 4 주택은 12%. 이 정책은 다주택자 하지 말라는 정부의 강력한 의지를 담았다고 볼 수 있다.
◎ 대출
주택을 자기돈으로 일시불로 사는 사람들이 많이 있을까? 나도 그랬으면 좋겠다. 여튼 주택을 구입할 때, 꼭 필요한 것이 바로 대출이다. 주택담보대출의 최신 버전은 20년 6월 17일 나온 대책으로 위의 표와 같이 적용된다.
주택담보대출의 규제가 강하여 주담대로만 되지 않는 경우 신용대출까지 쓰는 경우가 많다. 이를 영혼까지 끌어모은다 하여 이른바 영끌이라고 부르는데. 20년 11월 13일 대책으로 고소득자들의 영끌 대출이 막히게 되었다. 자세한 내용은 위의 대책 내용을 참고하길 바란다.
◎ 양도소득세
샀으면 언젠가 팔때도 있지 않겠는가? 지금의 양도소득세 기준은 작년 7월 10일 발표된 대책을 기준으로 한다. 기본적으로 1 주택자의 경우 9억 미만의 주택까지는 2년을 실거주할 시 양도세 비과세를 적용받는다. 그런데 1년 미만 보유, 2년 미만 보유의 경우, 페널티와 같은 양도세를 적용받아 위 표의 오른쪽 파란 네모 부분의 세율을 적용받는다. 다주택자의 경우 2 주택은 20% 3 주택부터는 30%의 중과세율을 적용받는데, 이는 기본 세율 6-42%에 더하여 적용받는 세율이다. 따라서 다주택자의 경우 지금 주택을 팔면 무거운 세율을 적용받아 상승분의 대부분을 세금으로 내야 한다. 기본세율이 6-42%인 이유는 장기보유 특별공제에 따라서 오래 보유하면 세금이 낮아지기 때문이다.
◎ 정리!
★ OUTRO
정말 복잡한 부동산 세금. 모르고 지나가면 정말 많이 낼 수 있다. 따라서 이리 저리 찾아보고 공부해보고 하여야 나의 피 같은 재산을 지킬 수 있다.
마지막으로 꿀팁하나 남기고 포스팅을 마무리하도록 하겠다.
지방 저가 주택의 경우 중과세 배제 주택에 속하기 때문에 조정지역 안에 있더라도 양도세가 중과되지 않는다. 즉 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 공시지가 3억 미만 주택이나 조합원 입주권을 매도할 경우 조정지역이라고 하여 중과세가 적용되지는 않는다는 점! 이런 걸 알고 있어야 투자도 하고 돈도 버는구나 싶다! 우리 모두 부자 됩시다!
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만약 재미가 너~무 없었다면!
이건 좋아할지도 몰라요~
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